Welchen Wert hat mein Haus?

Eine professionelle Schätzung schafft Sicherheit

Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen tut gut daran, das entsprechende Objekt bewerten zu lassen. Eine professionelle Schätzung schafft Klarheit und hilft Käufern und Verkäufern, den reellen Marktpreis einer Immobilie zu bestimmen. Folgende Kriterien werden in der Regel beurteilt:

• Volumen / Fläche / Raumaufteilung des Gebäudes
• Architektur / Substanz / Produktqualität
• Innenausbau / Ausbaustandard
• technische und sanitäre Einrichtungen
• Lage des Gebäudes / Grundstückes
• Fläche und Eigenschaften des Grundstücks
• rechtliche Aspekte / Altlasten

Für eine professionelle Liegenschaftsbewertung benötigt der Schätzer folgende Unterlagen:

• Aktueller Grundbuchauszug mit dem Beschrieb der Grunddienstbarkeiten
• Police der Gebäudeversicherung oder kubische Berechnung des Architekten
• Situationsplan 1:500 oder 1:1000
• Baubeschrieb, Planunterlagen 1:100
• Kostenvoranschlag / Bauabrechnung
• Mieterspiegel / Mietverträge
• Zonenplan / Baureglement / Baulinienplan

Zusätzlich bei Stockwerkeigentum:

• Begründungsakt
• Stockwerkeigentümer-Reglement
• Nutzungs- und Verwaltungsordnung
• Wertquotenberechnug
• Protokolle der StWE-Versammlungen

Zusätzlich bei Baurecht:

• Baurechtsvertrag
• Aktueller Baurechtszins
• Dauer des Baurechtes

Konventionelle Bewertung

Bei der klassischen Methode wird eine Bewertung anhand verschiedener Unterlagen und Angaben zum Objekt gemacht. Zudem werden in der Regel mit einer Besichtung vor Ort der Gebäudezustand und die Raumeinteilung aufgenommen. Anschliessend wird ein detaillierter Bericht samt Fotodokumentation erstellt und dem Auftraggeber übergeben.

Hedonistische Methode

Heute gibt es Schätzungssysteme, welche basierend auf Tausenden von Handänderungen, den Wert des Eigenheims aufgrund der so genannten hedonischen Bewertungsmethode elektronisch ermitteln.

Allerdings können bei der hedonistischen Methode nicht alle Aspekte (z.B. Architektur, Farbgebung, Einteilung, allfällige Dienstbarkeiten etc.) berücksichtigt werden, was zu grossen Abweichungen führen kann. Müssen verbindliche Werte vorliegen, ist die hedonistische Methode kein Ersatz für eine konventionelle Bewertung.

Discounted-Cash-Flow-Methode

In den letzten Jahren hat sich bei Liegenschaftsschätzungen eine weitere Bewertungsmethode etabliert. Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) handelt es sich um eine dynamische Ertragswertberechnung.

Der Marktwert einer Liegenschaft wird auf Grund der Summe aller in Zukunft zu erwartenden Erträge bestimmt. Für einen Zeitraum von normalerweise 10 Jahren werden die jährlichen Mittelzu- und -abflüsse (Nettoerträge, abzüglich Betriebs- und Unterhaltskosten) prognostiziert. Für die Restlebensdauer des Objekts wird ein Residualwert (voraussichtlicher Wert für die verbleibende Zeit) festgelegt. Die Werte werden dann auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Der Diskontierungssatz beruht auf Annahmen, die die Entwicklung am Kapitalmarkt berücksichtigen.

Die DCF-Methode ist allerdings nur so gut wie die Annahmen, auf denen sie beruht. Immobilien in ihrer Substanz und die Märkte fachlich beurteilen zu können, ist auch bei dieser Bewertungsart Voraussetzung.

Quelle: Kantonalbank